Για πρώτη φορά έπειτα από πολλά χρόνια, το δημοτικό συμβούλιο του Λος Άντζελες αναθεώρησε τους κανόνες ελέγχου ενοικίων την Τετάρτη, μειώνοντας σημαντικά τις ετήσιες αυξήσεις που αντιμετωπίζουν οι ενοικιαστές σε μία από τις πιο ακριβές πόλεις των Ηνωμένων Πολιτειών.
Η συγκεκριμένη απόφαση προήλθε ύστερα από χρόνια συζητήσεων σχετικά με τη σκληρότητα των κανονισμών για την εκτενή αγορά ενοικίων, καθώς το κόστος ζωής έχει εκτοξευτεί και το χάσμα μεταξύ πλουσίων και φτωχών έχει επεκταθεί. Εντάσσεται σε μια εθνική συζήτηση σχετικά με το κόστος της στέγασης, με τον εκλεγμένο δήμαρχο της Νέας Υόρκης, Ζοχράν Μαμντάνι, να κερδίζει πρόσφατα σημαντική νίκη μέσω μιας εκστρατείας που υποσχόταν να «παγώσει τα ενοίκια» για τους ενοικιαστές της πόλης.
«Να κάνουμε το Λος Άντζελες περισσότερο προσιτό»
«Αυτό που έχουμε μπροστά μας είναι μια ευκαιρία να κάνουμε το Λος Άντζελες πιο προσιτό», δήλωσε η δημοτική σύμβουλος Νίθια Ραμάν, κατά τη διάρκεια μιας ενθουσιώδους συνέντευξης Τύπου μαζί με ακτιβιστές ενοικιαστές πριν από την ψηφοφορία. «Όταν οι άνθρωποι μπορούν να αντέξουν οικονομικά να παραμείνουν στο Λος Άντζελες, ολόκληρη η πόλη ωφελείται», δήλωσε στο Politico.
Αυτή η ενέργεια αποτελεί μια σημαντική νίκη για τους οργανωτές ενοικιαστών και τους συμμάχους τους στο δημοτικό συμβούλιο, οι οποίοι σε πρόσφατα χρόνια έχουν ενισχύσει σημαντικά τις προστασίες για τους ενοικιαστές, εισάγοντας πιο αυστηρές ρυθμίσεις κατά των εξώσεων, νομική υποστήριξη με χρηματοδότηση από τους φορολογούμενους και επιπλέον περιθώριο για την αποπληρωμή καθυστερημένων ενοικίων.
Με τους νέους κανόνες, οι ιδιοκτήτες ακινήτων στο Λος Άντζελες που διαθέτουν κτίρια που καλύπτονται από τους νόμους σταθεροποίησης ενοικίων — που αντιπροσωπεύουν περίπου τα τρία τέταρτα της αγοράς — θα έχουν το δικαίωμα να αυξάνουν τα ενοίκια κατά 1% έως 4% ετησίως, ανάλογα με τον πληθωρισμό. Αυτή τη στιγμή, οι ιδιοκτήτες υποχρεούνται να κάνουν αυξήσεις 3% έως 8% ετησίως.
«Θα καταπνίξουμε τις εκρηκτικές αυξήσεις των ενοικίων»
Η δήμαρχος του Λος Άντζελες, Κάρεν Μπας, υποστήριξε την απόφαση του δημοτικού συμβουλίου, χαρακτηρίζοντάς την μέρος ενός ευρύτερου σχεδίου που αποσκοπεί στο να διευκολύνει τη ζωή στην πόλη. «Θα βοηθήσουμε τους κατοίκους του Λος Άντζελες να κρατήσουν τις στέγες τους οικονομικά προσιτές, θα αποφύγουμε το ρίσκο αστέγων και θα περιορίσουμε τις εκρηκτικές αυξήσεις ενοικίων», δήλωσε η Μπας.
Η απόφαση του συμβουλίου, που ψηφίστηκε με 12-2, προήλθε ύστερα από μία δίωρη ακρόαση που αποκάλυψε βαθιές διαφορές και ιδεολογικές αντιπαραθέσεις σχετικά με το εάν οι αλλαγές θα αποτελούσαν μια σανίδα σωτηρίας για τους ενοικιαστές ή θα οδηγούσαν τους ιδιοκτήτες σε χρεοκοπία. Η απόφαση χρειάζεται μία επιπλέον ψηφοφορία για να επικυρωθούν συγκεκριμένοι όροι πριν εφαρμοστεί, αλλά είναι πιθανό να τεθεί σε εφαρμογή πριν οι ενοικιαστές δουν την επόμενη αύξηση του ενοικίου τους τον Φεβρουάριο.
Αντιδράσεις από τους ιδιοκτήτες
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων στο Λος Άντζελες καταδίκασαν αυτή την κίνηση, ισχυριζόμενοι ότι η μείωση εισοδήματος θα δυσκολέψει τη συντήρηση των ακινήτων τους, θα τους αναγκάσει να τα πουλήσουν και θα αποθαρρύνει την ανάπτυξη νέων διαμερισμάτων σε μια πόλη που ήδη αντιμετωπίζει σοβαρή έλλειψη. «Αυτή η ψηφοφορία θα σημάνει μια ιστορική στιγμή για την κατοικία και τους προμηθευτές μας», ανέφερε ο Κρις Γκρέι, πρόεδρος της Moss & Company, μιας μεγάλης εταιρίας διαχείρισης ακινήτων στο Λος Άντζελες. «Δεν μπορούμε να το αντέξουμε οικονομικά».
Το Λος Άντζελες, όπως και πολλές πόλεις της Καλιφόρνια, παραμένει σε μια κρίση αστέγων και οικονομικής προσβασιμότητας. Σύμφωνα με τις τελευταίες επίσημες εκτιμήσεις, σχεδόν 44.000 άνθρωποι είναι άστεγοι, και ένας στους τρεις ενοικιαστές ξοδεύει περισσότερο από το μισό του εισοδήματός του για ενοίκιο. Πάνω από 1,5 εκατομμύριο κάτοικοι του Λος Άντζελες διαμένουν σε 651.000 διαμερίσματα που υπόκεινται σε εποπτεία. Γενικά, οι κανόνες για τις αυξήσεις ενοικίων ισχύουν μόνο για κτίρια που κατασκευάστηκαν πριν από τον Οκτώβριο του 1978.
Νέα δεδομένα λόγω COVID-19
Ο κρατικός νόμος αποτρέπει την πόλη από το να αλλάξει αυτή την ημερομηνία, αν και οι ιδιοκτήτες πιο πρόσφατα κατασκευασμένων ακινήτων στο Λος Άντζελες και σε άλλες περιοχές της Καλιφόρνιας χρειάζεται να τηρούν λιγότερο αυστηρούς κανόνες που περιορίζουν τις αυξήσεις ενοικίων. Οι ενοικιαζόμενες μονοκατοικίες και διαμερίσματα που κατασκευάστηκαν τα τελευταία 15 χρόνια εξαιρούνται από την εποπτεία των ενοικίων, εκτός από ειδικές περιστάσεις. Σε κάθε περίπτωση, όταν κάποιος εγκαταλείπει ένα διαμέρισμα, δεν υπάρχει ανώτατο όριο στο ποσό που μπορεί να αυξήσει ο ιδιοκτήτης το ενοίκιο για τον επόμενο ενοικιαστή.
Η πανδημία COVID-19 υπηρέτησε ως καταλύτης για την αύξηση των δικαιωμάτων των ενοικιαστών στην πόλη. Ο φόβος για μεγάλες απολύσεις στα μέσα του Μαρτίου 2020 οδήγησε την πόλη να απαγορεύσει τις εξώσεις για μη πληρωμή ενοικίου και για πρώτη φορά από την αρχή των κανόνων ελέγχου των ενοικίων, να απαγορεύσει τις αυξήσεις ενοικίου σε σταθεροποιημένα κτίρια. Η «παγωμάρα των ενοικίων» κράτησε σχεδόν τέσσερα χρόνια, πολύ περισσότερο από ότι σε άλλες μεγάλες πόλεις. Όταν τα μέτρα προστασίας της πανδημίας παύθηκαν, τα μέλη του δημοτικού συμβουλίου αντικατέστησαν τα περιοριστικά μέτρα με μόνιμους κανονισμούς που ήταν πολύ πιο αυστηροί από τους προγενέστερους.
Υπέρ των ενοικιαστών
Για παράδειγμα, οι ενοικιαστές μπορούν να πιστωθούν ένα μήνα ενοίκιο πριν οι ιδιοκτήτες αποκτήσουν το δικαίωμα να ξεκινήσουν διαδικασία έξωσης. Οι ενοικιαστές δεν επιτρέπεται να εκδιωχθούν, εκτός αν παραβιάζουν τη μίσθωση, ο ιδιοκτήτης θέλει να διαμείνει στο διαμέρισμα, ή σε άλλες συγκεκριμένες περιπτώσεις. Οι ενοικιαστές με χαμηλό εισόδημα λαμβάνουν νομική υποστήριξη κατά τη διάρκεια των διαδικασιών εκδίωξης. Η πολιτική στέγασης της πόλης έχει μετατοπιστεί υπέρ των ενοικιαστών, με την εκλογή των προοδευτικών μελών του δημοτικού συμβουλίου όπως οι Γιουνίσες Ερνάντεζ, Ούγκο Σότι Μαρτίνεζ και Ιζαμπέλ Χουράδο, που ψήφισαν υπέρ των νέων περιορισμών ενοικίου την Τετάρτη.
«Έχω κουραστεί να μιλάμε για το να κάνουμε το Λος Άντζελες μια πόλη παγκόσμιας κλάσης, όταν δεν κάνουμε τίποτα για τις οικογένειές μας», δήλωσε η Ερνάντεζ σε συνέντευξη Τύπου πριν από την ψηφοφορία. «Σήμερα είναι η στιγμή να αναλάβουμε δράση και να το υλοποιήσουμε». Η «Keep LA Housed», η συμμαχία που διοργάνωσε τη συνέντευξη Τύπου, ιδρύθηκε κατά την πανδημία COVID και περιλαμβάνει πάνω από δώδεκα ομάδες υπεράσπισης των δικαιωμάτων των ενοικιαστών, κοινοτικές οργανώσεις και ομάδες δικηγόρων δημοσίου συμφέροντος. Έχουν προωθήσει ένα Νομοσχέδιο για τα Δικαιώματα των Ενοικιαστών που περιλαμβάνει πολλές από τις αλλαγές που τώραψηφίστηκαν από το δημοτικό συμβούλιο.
Μελέτη
Η ψηφοφορία της Τετάρτης αποδεικνύει το «αποκορύφωμα» αυτής της προσπάθειας, δήλωσε η Κριστίνα Μπόγιαρ, δικηγόρος της Public Counsel και μέλος της συμμαχίας. «Αυτή ήταν η μεγαλύτερη και πιο σημαντική μάχη», δήλωσε η Μπόγιαρ. Οι συζητήσεις για την αλλαγή του υπολογισμού των επιτρεπόμενων αυξήσεων ενοικίων ξεκίνησαν επίσημα πριν από δύο χρόνια, όταν τα μέλη του δημοτικού συμβουλίου διέθεσαν χρήματα για να προσλάβουν την Economic Roundtable, μια συμβουλευτική εταιρεία με έδρα το Λος Άντζελες, να αναλύσει τους κανόνες της πόλης και να τους συγκρίνει με άλλες πόλεις.
Η μελέτη αποκάλυψε ότι οι αυξήσεις ενοικίων στο Λος Άντζελες, οι οποίες περιελάμβαναν και πρόσθετες πιθανές αυξήσεις για να ληφθούν υπόψη οι υψηλότεροι λογαριασμοί, ήταν μεγαλύτερες από αυτές στις περισσότερες άλλες πόλεις της Καλιφόρνια που εφαρμόζουν έλεγχο σε ενοίκια, όπως οι Μπέρκλεϊ, Σαν Φρανσίσκο και Σάντα Μόνικα. Η μελέτη αξιολόγησε, επίσης, ότι η αγοραία αξία των διαμερισμάτων με σταθερό ενοίκιο στο Λος Άντζελες είχε διπλασιαστεί μέσα στην τελευταία δεκαετία και ότι οι ιδιοκτήτες επωφελήθηκαν από μια σημαντική αύξηση στα καθαρά λειτουργικά έσοδα των μονάδων.
Μάλιστα, καταδείχθηκε ότι τα έξοδα των ιδιοκτητών αυξάνονται σημαντικά, κυρίως λόγω της αύξησης του κόστους ασφάλισης και της ανάγκης για συντήρηση και βελτιώσεις. Με ελάχιστες εξαιρέσεις, τα περισσότερα ακίνητα με σταθερό ενοίκιο είναι σχεδόν 50 ετών και οι μισοί από αυτούς έχουν κατασκευαστεί πριν από το 1950. Καλώντας τους ιδιοκτήτες να επενδύσουν στα κτίρια τους, το τμήμα στέγασης της πόλης συνέστησε την αλλαγή του μεγέθους των ετήσιων αυξήσεων ενοικίου σε μέγιστο ετήσιο άλμα 5% με ελάχιστο 2%, ανάλογα με τον πληθωρισμό.
Πιο αυστηρό πλαίσιο
Ωστόσο, τα μέλη του συμβουλίου μείωσαν τα νούμερα αυτά στην Επιτροπή Στέγασης και Αστεγίας, της οποίας προεδρεύει η Ραμάν. Η επιτροπή πρότεινε ένα πιο αυστηρό σχέδιο που θα απαγόρευε τις αυξήσεις ενοικίων εάν ο πληθωρισμός ήταν αρκετά χαμηλός και θα περιοριζόταν σε μέγιστο 3%. Κατά τη διάρκεια των συζητήσεων στη συνεδρίαση της Τετάρτης, ήταν προφανές ότι η πλειοψηφία των μελών του συμβουλίου δεν υποστήριξαν αυτήν την ιδέα. Κάποιοι εξέφρασαν ανησυχίες ότι ένας πολύ αυστηρός περιορισμός θα οδηγούσε σε αρνητικές συνέπειες, καθώς οι δυνητικοί μικροϊδιοκτήτες θα έφευγαν από την αγορά και η ανάπτυξη θα ανεστάλλει.
«Δεν μπορείς να διαμαρτύρεσαι για την οικονομική προσιτότητα ή να λες ότι “το ενοίκιο είναι πολύ ψηλό” και ταυτόχρονα να συμβάλλεις στους παράγοντες που το καθιστούν ακόμη πιο ακριβό», δήλωσε η σύμβουλος Μόνικα Ροντρίγκεζ, η οποία ψήφισε υπέρ της τελικής πρότασης, η οποία καθορίζει το ανώτατο όριο των ετήσιων αυξήσεων ενοικίου μεταξύ 1% και 4%, σε σχέση με το 90% του δείκτη τιμών καταναλωτή — έναν από τους κύριους δείκτες πληθωρισμού.
Αντιδρούν οι κατασκευαστές
Επειδή οι κανόνες σταθεροποίησης ενοικίων της πόλης ισχύουν κυρίως για παλαιά κτίρια, οι υποστηρικτές των αλλαγών ισχυρίστηκαν ότι η μείωση των επιτρεπόμενων αυξήσεων ενοικίων σε αυτά δεν θα επηρεάσει νέες κατασκευές. Παρόλα αυτά, ορισμένοι κατασκευαστές έχουν διαφορετική άποψη. Ο Τζον Γκρέγκορτσουκ ανέφερε σε συνέντευξή του ότι είχε σχέδια να ανακαινίσει ένα παλιό τριπλό κτίριο που αγόρασε κοντά σε σταθμό του μετρό στο νότιο Λος Άντζελες και να το μετατρέψει σε ένα κτίριο με 48 διαμερίσματα.
Aλλά τελικά εγκατέλειψε το έργο λόγω των κανόνων σταθεροποίησης ενοικίων, οι οποίοι θα απαιτούσαν τα νέα κτίρια που αντικαθιστούν παλαιότερες κατοικίες να υποβάλλονται σε περιορισμούς ενοικίων. Είναι πλέον σε διαδικασία πώλησης αυτού του ακινήτου καθώς και άλλων τεσσάρων που κατείχε στην πόλη. «Είναι πραγματικά δύσκολο να ζητήσεις από τους επενδυτές: “Ας αναλάβουμε όλο αυτό το ρίσκο” σε μια πόλη που είναι επιφυλακτική στους ιδιοκτήτες και τους κατασκευαστές», δήλωσε ο Γκρέγκορτσουκ. Στην ψηφοφορία της Τετάρτης περιλήφθηκε επίσης μια διάταξη που καλεί για μελέτη των επιπτώσεων των κανόνων σταθεροποίησης ενοικίων και άλλων κανονισμών της πόλης και της πολιτείας στα έργα αναδιαμόρφωσης.
